Lei do Inquilinato – Entenda os direitos e devere


Direitos do inquilino


Entrega do imóvel: o proprietário deve entregar o imóvel em condições de uso para o inquilino, e fica responsável por corrigir problemas e defeitos que são anteriores à locação. Quando o imóvel é entregue ao locador, normalmente ocorre uma vistoria que irá determinar se o local está em condições para a devolução. É importante ter atenção, pois quem determina se o imóvel está pronto para a entrega é o proprietário ou a imobiliária que intermediou a locação, portanto fique atento a descrição do imóvel no contrato.

Taxas administrativas: o dono é obrigado a pagar taxas de administração imobiliária (se forem cobradas pela corretora) e de intermediações, como a conferência de idoneidade do locatário ou seu fiador.  Impostos, taxas e o prêmio do seguro complementar contra fogo devem ser pagos pelo proprietário, a não ser que fique acordado no contrato que essas despesas serão do inquilino.

Despesas do  condomínio:o proprietário também paga as despesas extraordinárias do condomínio, como obras de reforma ou ampliação da estrutura integral do imóvel; pintura das fachadas, iluminação e esquadrias externas; e instalações de equipamentos de segurança e incêndio. Indenizações trabalhistas e previdenciárias de dispensa de empregados ocorridas antes do início da locação também são responsabilidades do dono do imóvel.


Deveres do inquilino


Aluguel: pagar o aluguel e os encargos da locação no prazo estipulado;

Zelar pela propriedade: Cuidar e zelar pelo imóvel como se fosse sua propriedade, e devolver o imóvel, no mesmo estado em que recebeu para morar;

Danos: se o imóvel sofrer qualquer dano ou defeito, e for verificado que a responsabilidade é do locador, informá-lo imediatamente sobre o ocorrido; reparar os danos provocados por si, seus dependentes, familiares ou visitantes;

Modificações: é proibido modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;

Regras do condomínio: deve pagar as despesas ordinárias do condomínio, além de cumprir integralmente a convenção e os regulamentos internos;

As despesas ordinárias do condomínio que o inquilino é  obrigado a pagar são entendidas por aquelas necessárias à administração, principalmente:

salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;


Situações nas quais a lei do inquilinato pode ser aplicada
A lei do inquilinato tem uma aplicação direta na vida cotidiano de quem aluga um imóvel. Por isso, existem diversas dúvidas que podem surgir ao longo do contrato. Selecionamos algumas dúvidas que são bastante frequentes e damos as respostas:

Quebra de contrato de aluguel
Esclarecemos antes que o prazo dos contratos de aluguel podem ser feitos por tempo determinado ou indeterminado. O mais comum é que os contratos tenho período determinado, alguns 12 outros 24 meses. O tempo pode variar, pois não existe um tempo mínimo ou máximo estipulado por lei.

No caso de quebra de contrato por parte do inquilino, o que consta na lei do inquilinato é que será necessário o pagamento proporcional ao período estipulado no documento. Não havendo prazo, pode existir uma porcentagem prevista dentro do contrato de aluguel, na ausência de qualquer determinação é possível solicitar que uma seja judicialmente determinada.

É importante esclarecer que a maioria das quebras de contrato por parte do inquilino pode ser cobrada uma multa. Existe uma exceção: quando a mudança ocorre devido a transferência de trabalho. De qualquer forma, é preciso notificar de maneira formal o proprietário com 30 dias de antecedência para que a cobrança de multa não ocorra.

O proprietário pode encerrar o contrato antes do prazo? Na maioria das vezes não. O dono do imóvel precisa cumprir o contrato até o término. Existem alguns casos específicos onde ele poderá solicitar de volta como: demolição do prédio onde está localizado o imóvel, obras que vão aumentar a área construída, para uso residencial dele, do cônjuge ou descendentes. Mas esses casos são válidos somente em contratos longos.

De quem é a responsabilidade pelas obras dentro do imóvel?

Manutenção e reparos dentro de um apartamento alugado gera muitas sempre dúvidas. É um assunto bastante complexo, pois cada caso pode se tornar bem específico dependendo dos detalhes. Por isso, vamos procurar esclarecer as principais situações em que a lei do inquilinato se aplica.

Mas o que a lei do inquilinato fala sobre obras e reparos? No Art 22., que traz as obrigações do locador, constam os seguintes itens: III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel; IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação; V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes.

Contratos normalmente vem com a descrição de tudo que o imóvel possui e as condições em que foi entregue ao locatário. Estar atento a essa descrição tanto no momento da locação, quanto em caso de manutenções é muito importante para ambas as partes.

O que fica claro, a partir da interpretação da lei, é que reparos relacionados a problemas anteriores a locação do imóvel são responsabilidade do proprietário. Manutenções estruturais também ficam por conta dele. Por exemplo, um vazamento ocorre logo depois da mudança do inquilino para um apartamento, fica então constatado que o mesmo não foi sua responsabilidade. Nesse caso, o dono do imóvel precisa arcar com as despesas do conserto e possíveis prejuízos que possam ter ocorrido devido a dificuldade.

Outra dúvida muito frequente está relacionada a melhorias feitas dentro do imóvel. Quem arca com custos nesse caso? Será possível pedir descontos no aluguel se houve gastos com obras dentro da propriedade? No Art.23 está especificado que o locatário não pode modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador. Portanto, qualquer mudança feita pelo inquilino deve ser comunicada e acertada com o proprietário antes.


Pagamento de aluguel, atrasos e inadimplência

Apesar de especificado no contrato de locação de um imóvel, muitas vezes existem desentendimentos ligados a prazos e pagamentos. Em casos de atraso o mais comum é a cobrança de 10% no valor do aluguel a partir do primeiro dia de atraso. Mas fique atento ao seu contrato, pois a Lei n. 8245/91, que regula as relações em imóveis urbanos, não estabelece um teto para cobrança de juros em caso de atraso. É importante ter em mente que o proprietário tem o direito de iniciar uma ação de despejo com um dia de atraso do aluguel.

Caso o contrato tenha garantias como seguro-fiança ou mesmo fiador, estes dispositivos serão acionados. Em 2011, foi aprovada uma alteração na lei do inquilinato que permite a notificação do fiador se houverem dois alugueis em atraso. Se este não for notificado a fiança é extinta.


Contratos feitos com caução
Para aqueles que decidem alugar um imóvel utilizando como garantia a caução é importante saber que a  Lei n. 8245/91 garante que a caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança. Ao final do contrato o dinheiro é devolvido ao locatário com juntamente com os rendimentos do período.

A devolução do valor corrigido só acontece quando o imóvel é entregue dentro do prazo, em perfeitas condições e com o pagamento dos aluguéis em dia. Caso isso não aconteça, o proprietário tem o direito de usar o valor para cobrir essas despesas. O valor da caução é devolvido no término do contrato, porém se este for renovado a quantia só retorna ao locatário quando este deixar o imóvel.

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